一个信号！土地市场现弱复苏迹象

    6月份的百城土地交易情况出现好转，并呈现弱复苏态势。

  上海易居房地产研究院近日发布的《百城土地成交报告》显示，6月前20日包括土地成交建筑面积、土地成交金额和土地成交幅数在内的三项指标，在环比方面都出现了快速拉升。

  土地成交建筑面积环比增长近四成

  根据报告，6月1日-20日，全国100个城市土地（含纯住宅、商住、商办用地）成交建筑面积为2933万平方米，环比5月前20日增速为39%，与去年同期相比，增速为-60%；土地成交金额为1661亿元，环比增速为53%，同比增速为-52%；土地成交幅数为449幅，环比增速为20%，同比增速为-40%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，从今年上半年各月前20日成交数据看，总体上呈现筑底复苏态势。尤其是6月份的数据拉升较快，这与重点城市集中供地的安排，以及5月份以来房屋销售和房企融资环境的改善有关。另一方面，一些城市在6月份相继推出了优质地块，进一步拉动了土地交易总价。

  虽然土地市场正呈现弱复苏态势，但是否可以持续，存在很大的不确定性。严跃进认为，此类复苏的总体规模依然偏低位，无论是土地成交幅数、成交建筑面积还是成交金额等指标，相比去年同期水平，普遍都下降了50%的水平，充分说明土地市场的疲软性和严峻性。

  百城土地成交溢价率仅3%

  土地成交溢价率方面，处于低位徘徊态势。

  报告显示，6月前20日，全国百城土地成交溢价率仅为3%，去年6月前20日该溢价率则为12%。报告称当前溢价率较弱，基于土地市场交易的疲软态势，溢价率总体也难以强势，仍会持续处于历史低位。

  实际上，土地成交溢价率处于低位水平，已是近年来土地市场常态。

  6月22日，随着郑州今年首批集中供地落下帷幕，今年22个重点城市首批集中供地已全部完成。据中房网监测，今年22城首批集中供地的整体溢价率约为4%。虽然部分城市的部分热点地块热度较高，在土拍过程中触及最高限价。但相比之下，大部分城市的土拍情况明显偏冷，成交地块多以底价成交。更是有一些城市，其流拍地块也不在少数。

  对此，易居研究院指出，观察本轮土地市场降温周期可以看出，溢价率下滑或处于偏低位水平，则是始于去年9月份。根据其监测，2019年1月-2021年8月，全国百城土地溢价率总体上位于两位数水平，个别月份甚至超过20%的水平。自去年9月份开始，此类指标急速下滑，跌入到5%以下的区间。同样，今年前六月的土地溢价率数据也有此类特征，显示出土地市场的极大疲软性。

  部分城市或迎来拿地“窗口期”

  在严跃进看来，要拉动土地市场，就需要在房屋销售市场方面做好工作。唯有销售市场活跃，土地交易市场才有提振的可能。

  事实上，自今年二季度以来，地方利好政策不断，意在提升购房的积极性，盘活房地产市场。克而瑞研究中心分析，随着市场预期的改善，叠加集中供地城市土拍门槛的宽松，会在一定程度上提振房企拿地的信心，第二轮土拍部分城市或将迎来拿地的“窗口期”。

  另外值得注意的是，尽管政策“暖风”不断，但市场目前并未出现实质性的逆转，多数城市政策出台仍以“试探”为主，落地效果尚未达预期。

  另一方面，房地产企业将面临年内第二波偿债高峰。根据CAIC监测的数据，2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元。其中，民企约有1178亿元债券到期，占比为67%。下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。年内，有12家房企债券到期规模超百亿，有8家为民营房企。

  对此，克而瑞研究中心认为，资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下，全年投资态度仍会维持谨慎。